西安一小区延期交房违约金要冲抵物业费！开发商有权这样做吗？

8月6日，西安清凉云晖小区多名业主反映最近小区可以交房了但开发商要求业主签订一个协议↓↓

【资料图】

“延期交房的违约金要冲抵物业费，这不合理，我们不接受。”

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业主：好不容易盼来新房还要签个霸王条款

8月6日，华商报记者在小区门口见到反映问题的几名业主。业主李先生说：“我是2020年买的房子，购房合同约定是2022年10月31日交房，但交房时间延期了两次，先是延期到了2023年4月底，之后又延期到2023年7月31日。好不容易盼来了新房，没想到还要签一个霸王条款。”

李先生给记者发来了这份《清凉云晖项目逾期交付补偿确认书》，上面写到，鉴于项目因不可抗力导致延期交付，同意贵公司向本人补偿物业管理费，作为房屋逾期交付的补偿。该物业管理费无需支付给本人，由贵公司直接付给清凉云晖项目物业管理公司。其中还写到，自本确认书签署之日起，贵公司不再承担该房屋的逾期交付违约责任，本人及第三方不再就上述问题以任何形式向贵公司主张任何权利或赔偿责任。

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开发商：会反馈给公司积极解决

“违约金就是违约金，怎么还能冲抵物业费？我们还没入住，并不知道物业的服务怎么样？为什么要提前交物业费呢？”李先生说，他与不少业主不愿意签这个协议，因此到现在都没能完成收房。

随后，华商报记者来到该小区办理交房手续的办公室，开发商工作人员李先生表示，会将业主的反映反馈给公司，积极解决此事。开发商另一名工作人员表示，该项目为西安建工的项目，一共4栋楼，这次交付2号楼、3号楼、4号楼，一共有500多户业主。对于业主的反映，会积极沟通解决，8月7日书面回复记者。

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律师点评：业主有权拒绝签订协议

8月6日，华商报记者邀请陕西索骥律师事务所律师冯涛进行了分析，冯涛表示，直接强制以物业费抵扣赔偿金没有法律依据。这里面有三个法律关系，一个是商品房买卖关系，是开发商和购房者基于商品房买卖合同建立的，如果开发商逾期交房，应根据商品房买卖合同承担逾期交房违约金。第二是物业服务合同关系，是前期物业公司与业主之间基于物业服务合同建立的，根据合同约定，业主应该向物业公司缴纳物业费。第三，根据民法典的规定，物业公司作为债权人时，需要通知业主，然后将物业费债权转给开发商，开发商与业主直接可以就债权债务抵消。但是，因为在交房时业主一次性交多少物业费并未确定，而开发商单方面用违约金冲抵物业费，实质是强迫业主同意一次性欠交物业费的金额，这并没有法律依据。并且，以签订协议才交房也违反合同约定，因此，业主在面临这种要求时，有权拒绝签订协议，并可通过法律途径追究开发商逾期交房责任。

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