楼市抛售潮来了

据克尔瑞的统计数据，今年4月份全国30个重点城市新房成交面积环比下降了27%，其中一线城市的上海和广州分别环比下降了17%和25%，二、三线城市则环比下降了30%。

(资料图)

二手房成交量方面，全国17个重点城市4月份二手房成交面积整体环比下降了17%，其中北京、深圳、杭州分别环比下降了36%、16%、27%，总体上让人感觉触目惊心。

据Wind统计的数据，今年五一假期期间，30个大中城市商品房日均成交面积仅为11.2万平方米，较2022年同期下滑了18%，较2019、2020、2021年同期则分别下滑了40%、47.5%、60%，同样让人震惊不已。

总的来说，楼市的销售复苏在4月份开始转入了崩塌，尤其是近两个月二手房抛售潮的开启加剧了市场的看空情绪。

如果将当前经济复苏基础的不牢固以及核心刚需群体（年轻人）对就业和收入的悲观预期考虑在内，那楼市整体复苏的可持续性就要打更大的问号了。

很多地产投资机构的同行最近都非常迷茫，尤其是在对存量融资产品或不良项目的处置上，一直以来投资机构允许民营房企的债务展期主要是想通过“以时间换空间”的方式解决房企债务危机和投资机构的资金退出问题。

前段时间，我们经常提到在对爆雷房企的项目处置方面面临各种难题，比如债权人起诉爆雷房企后很难通过法院查封到爆雷房企的土地、房产或其他资产（主要是地方政府基于“保交楼”的考虑不让查封）。

甚至债权人拿到法院的胜诉判决后也无法执行到财产，事实上却是爆雷房企的楼盘销售收入、资产处置所得全部都放在了政府的监管账户里，债权人一时半会根本拿不到钱，即便爆雷房企最后做破产处理，债权人能否分到钱也得打问号。

自2021年下半年房企进入集中爆雷潮以来，不少投资机构都先知先觉地做出了撤退的决定，但随着房企理财产品的大面积爆雷则引起了更大范围的踩踏。

截止今日，我们发现越来越多的地产投资机构选择了躺平，因为不管怎么向爆雷房企起诉和追偿，最终都很可能是继续浪费诉讼成本而已。

如果按上面的事实逻辑来理解，对于投资机构来说，地产项目还可以投吗？地产融资业务还能继续做吗？

理性地说，目前楼市的境况确实非常复杂，在投资风险方面至少应充分关注两个因素：

一是全国范围内的二手房目前进入了抛售潮，这对楼市的持续复苏来说绝对是重大的阻碍；二是楼市的政策刺激作用已越来越弱，甚至再强的政策刺激都无法阻挡住普通民众的用脚投票。

当然，市场各方也不能武断地认为房地产行业已彻底失去投资机会，比较典型的例子就是国央企开发商以及少数优质民营房企还在一二线城市的核心区位疯狂抢地，这些区位（尤其是国央企开发商）的新盘销售情况在当下的经济形势下也呈现了很明显的增长态势。

因此，我们有必要在复杂的行业背景下发现结构化的市场机会，至少我们发现一些投资机构在很大力地尝试与国央企开发商地产项目的真股投资合作，这背后的金融产品也得到了越来越多的投资人的认可。

如果把时间跨度拉长到楼市供需平衡的长远影响上，鉴于今年以来大部分房企都不拿地，新开工面积也在持续大幅地减少，这意味着后期的库存将持续减少（即便眼下二手房的抛售潮正在发生），而一旦库存的减少量对供需关系造成明显的影响，那房价涨跌的结果也就不言自明。

需要注意的是，对于三四五线城市来说，因库存的高位消化并不是短时间就可以解决的问题（这些城市的库存实际上还在加大），因此我们不宜太过乐观地去判断这些城市存在的投资机会；

但对于供需关系更加敏感的一线和强二线城市来说，当前楼市库存的快速减少肯定意味着今后房价上涨面临更大的压力，因此对于一线和强二线的优质地块来说，房企和投资机构目前仍有很大的投资和博弈空间。

总之，不要悲观，从国家命运的角度来看，或许一切都是最好的安排。

来源：西政资本，本文已获授权，对原作者表示感谢！

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